半岛综合体育下载XX城市广场项目商业计划书—中金普华产业研究院本报告的编制依据为项目企业提供的可行性研究报告中描述的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期等，《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。

　　项目总投资金额为6000万元，主要用于漯河市XX区天地顺建设项目的土建费用、建筑安装费用、绿化费用及其他费用等。

　　XX区作为漯河市2008年以来重点改造的县级行政区域，市政府、规划局对其的规划是漯河市要求最严格的，其规划的全面、完整、科学也是首屈一指的。这必将为该区域即将成为五年后漯河市--环境最佳、规划最好、设施最完善的行政区域奠定坚实基础，天地顺—XX小区就位于此。

　　其北临汾河大道，南依XXX路，距区政府不足800米，距最近的医疗服务中心-妇幼保健院300米远，距漯河市最大的水文景观沙澧河不足2.5公里，在即将建成的XX楼上远望河面宽阔的沙澧河，可谓“碧波荡漾，清风徐来”，是漯河这一宜居城市中的上好区位。规划建设小区占地面积15750㎡（23.65亩），建筑占地面积5374.75㎡，不足小区占地面积的1/3。11层小高层和18层高层各一栋以及小区北临街商铺，构成了XX小区的两大功能区域，园内绿地面积2803.63平方米，绿化率达30%，构成了小区的第三大区域，另有与之匹配的交通、体育、文娱设施等，最终实现XX小区整体功能。

　　该项目的设计引入了旅游景区的规划标准，总图布置按照“出行便捷、交往活动各得其所”和“空间环境清洁、美观”的原则进行安排，结合项目自身的具体情况，在充分满足居住功能的基础上，创造出多样化的居住空间和环境，力求符合漯河居民居住习惯，注重住宅功能的充分利用，确保小区配套齐全、功能合理，满足居民居住需求。

　　该项目建筑设计中除了合理组织各功能空间的布局，提高设备、设施的配置水平，较好地体现住宅的居住性、舒适性、安全性外，特别重视消防设计，注意防火通道及排烟设施的设置，公建建筑也按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。

　　１、起居室是家庭活动中心，位置宜向南，并有直接对外的、有充分日照和视野的外门窗，宽度可不小于1.5m。

　　２、各行为空间做到专用明确，符合家庭行为特征，做到各种行为各得其所，并满足各空间不同程度的秘密性要求。

　　３、平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居空间，适当放宽厨、卫，在保证睡眠、学习功能的前提下，尽量缩小卧室面积，以利有效组织空间。

　　４、尽可能做到：空间利用率高；突出厨卫整体设计的概念，设计好屋顶，丰富屋面造型，巧妙、充分利用屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。

　　对于厨房、卫生间，厨房面积是改善厨房使用条件的重要前提，其决定因素是炊事行为所需的空间和家具、设备、排管所占空间的尺寸，椐分析，最适宜的小康型厨房其净面积不小于4.32平方米，一般应控制在5.4平方米左右；影响卫生间的主要因素是空间分隔问题，经居住实态调查分析，最基本的分间方式是将便溺和洗面化妆分开，在图纸设计阶段已充分考虑这一点，在施工过程中也将做好事先的预留。

　　由于住宅平面布置紧凑，住宅私密性保障程度比较高，避免来自阳台和邻居窗口的视线干扰，利用小过道作为过渡空间，以减少来自起居厅的视线项目结构设计方案

　　结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，确定地基承载力后设计地基基础。根据地质情况、土的冻结深度及地下水位等情况，综合考虑后确定基础埋置深度。根据一般标准，高层、小高层住宅采用框架剪力墙结构，商场采用框架结构，非承重墙体采用加气砌块砌筑。1.2.5项目开发优势

　　房地产市场的发展，对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极的作用，已成为国民经济的主要支柱产业。中国特有的住房“刚性需求”的大根本决定了中国房地产开发的前景，决定着中国房房产的发展走向，只能是“商品房”与“保障性住房”的和谐共存，国家出台具体措施落实城市住房问题，鼓励推动房地产开发商参与保障性住房开发建设，最终实现房价趋于合理化，这是一个长期艰巨过程。商品房以自己的特性将在相当长一段时期内占据重要市场。由此可见，商品房的开发建设依然是解决当前住房问题的行之有效的重要方法。

　　针对漯河而言，由于当地的经济状况，市政府采取了一系列房产调控政策措施，引导房地产市场健康良性发展，在未来15年内，伴随着城镇化步伐的加速，进城入住人口仍在不断增加，再加上漯河打造中原宜居城市的发展定位，将使全市房地产业发展具备较大的空间和潜力，房地产业发展前景光明而广阔。

　　漯河是河南省下属的一个地级市，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。北距省会郑州140公里，西78公里是平顶山市，南66公里是驻马店市，东55公里是周口市。漯河作为国家二类交通枢纽城市,距郑州新郑国际机场不足一小时车程,京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境,构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。

　　漯河市是中国食品名城，XX集团、XX集团、XXXX集团总部位于漯河市，可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资，是中西部首个、全国第二个“中国品牌城市”。这样一个特色鲜明、享誉四方的食品名城，培育了亚洲最大的肉类加工企业双汇集团、驰名中外的南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业乐天澳的利集团、全国最大的可口可乐生产基地漯河太古可口可乐饮料有限公司等一批知名食品企业，形成了以肉类、粮食、饮料、果蔬四大加工产业集群为核心的18大类50多个系列的上千个品种。年屠宰生猪1600万头，占全省的30%；年加工肉制品110万吨，占全省的40%；年加工转化粮食420万吨，占全省的15%；鲜冻猪肉出口占全省同类产品出口的90%以上，占全国的四分之一。

　　由此注定了漯河是全国最大的肉食品加工基地、全国重要的粮食加工基地和中部地区重要的饮料生产基地。

　　本项目投资估算是根据数据分析报告的编制方案和各行业项目所提供的建设内容而编制的。该项目总投资为6000万元人民币，以下为本项目的投资估算依据：

　　包括：建筑的建筑成本和安装成本以及监理费用等。建安费用按照平均水平进行取费：12层小高层住宅1400元/㎡，18层高层按照1600元/㎡，集中大商业按照1800元/㎡计入成本。

　　根据相应的建筑面积核算建安成本：12层小高层住宅建筑面积为15777㎡，建安成本为2208.78万，18层高层住宅建筑面积为27189.8㎡，建安成本为4350.36万，集中大商业建筑面积为10950㎡，建安成本为1971.00万，三项共计8530.14万。

　　（1）勘探设计费包括：地质勘探和水文勘探费，规划设计费、建筑施工设计费、景观设计费及其他设计费；

　　（2）职能部门费用包括：人防费、市政设施配套费、墙改基金、质量监督费、测绘费、图纸审查费等等；

　　（4）其他费用包括：临时围墙、大门、现场办公临时设施费用，土方回填、垃圾清运等费用及零星工程费用。

　　根据相应的建筑面积核算前期工程费：总建筑面积为53916.8㎡，前期工程费共计808.75万。

　　给排水工程费用、供配电工程费用、供气费用、供暖费用、其他费用；其中如果为住宅供气费用、供暖费用由客户自理，所以不计入开发成本， 另外其他费用包括：通信管网费用（通信公司免费安装），智能化系统工程（客户自理），有线电视、宽带入网费（客户自理）。按照常规计算，基础设施费用一般按照建筑面积80元/㎡计算。

　　根据相应的建筑面积估算基础设施费：总建筑面积为53916.8㎡，前期工程费共计431.33万。

　　环境绿化费用一般包括：样板区、销售区绿化，景观绿化、园区土建、安装，导视系统、健身器材、垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用及费用。 环境绿化费用按建筑占地面积之外的园区占地面积80元/㎡计算计入项目开发成本。

　　根据相应的环境绿化面积估算环境绿化费用：建筑占地面积之外的园区占地面积为10375.25㎡，总费用为

　　2.2.7开发期间费用本项目开发期间费用为：12层小高层住宅为67.2元/㎡，18层高层住宅为76.8元/㎡，集中大商业为86.4元/㎡。按各自建筑面积取费，开发期间费用总计为398.5万。

　　根据相应的可售面积及预估可售均价3200元/㎡估算销售收入：12层小高层住宅建筑面积为15777㎡，销售收入为5048.64万，18层高层住宅建筑面积为27189.8㎡，销售收入为8700.74万，集中大商业建筑面积为10950㎡，为自主经营，不对外出售。两项共计13749.38万。

　　万元。2.3.3综合税金综合税金包括销售税金及附加、营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程维护费、交易管理费等税费，各地标准略有不同。漯河地区暂按8.50%取费。

　　本项目整个工程建设及运营期计算为三年，从2011年11月开工建设，到2014年6月。具体建设规划见下表：

　　3.1.4项目财务分析评价本项目建设完成后可实现总销售收入13749.38万元，税后利润为847.058万元。项目各项财务指标均达到同类建设项目基准值，盈利能力良好，投资回报稳定。

　　竞争市场近年来的大批开发商的诞生和新盘的推出，使沙南南、沙北、火车站周边成为漯河市依然房地产开发的热点，使之保持较佳的发展势头。由于以上三板块市政配套齐全，人气比较旺盛，已形成实实在在的生活方式。

　　对以上三板块来说，由于受早期旧城区老规划的影响，不能够实现全局规划，市政设施不能满足需求，管网铺设落后，雨季时期暴雨过后的大面积街道积水就是最好的证明。而作为漯河东部的XX新区则是科学规划，从头做起，全面实施，全面开发。

　　差异化市场1.目前，漯河市场上供应的大部分产品属低层、多层住房，户型功能分区一般，更适合本地消费高性能的中小房型较少（面积80-120㎡），在未来的趋势中，此类户型将迅速成为市场新宠。

　　2.高层产品抗性大、成本高，维护及物管压力大，市场接受度相对较低，而小高层产品逐渐扩充市场。

　　3.板式产品将在市场上较多的出现，由于板式产品在采光、通风、格局上有显性的优势，规划板式层产品将成为市场的优势产品。

　　7.产品差异化、优质化及城市规模的扩大，将使购房者观念改变，对住宅市场的发展带来诸多不利因素，低价入市仍为优选策略。

　　通过市场调研：购房者家庭结构以三口之家为多，也有购房者和父母亲一起居住的情况，独身置业者极少。

　　年龄特征1、30岁以下：这个年龄层的客源份额有限，但他们是有较高收入的置业群，有的得到父母亲戚的支持，且思想观念超前，容易接受新产品，是较难把握的一个消费群体。

　　2、30-45岁：为方城县置业市场的主力客源，有一定经济基础，承受力强，购买欲强，最具购买力。

　　3、45岁以上：这个年龄层的客源分为两部分，第一部分是收入较低，且接近或已退休，但都有一定积蓄，在选择房源时以环境和生活习惯为主；另一部分是收入很高，经济基础雄厚，他们在选择房源时注重环境、品质和生活情调。

　　3、多数置业者对多层产品喜好较大，对产品的朝向无太大的偏好，只有朝西的有一点抗性，在产品动静分离、节污分流和通风上没有特别大的喜好。

　　2.投资型：主要以投资店面为主，住宅投资份额较少。主要是受收入和消费理念的影响，但随着城市快速的建设，市民经济收入的提高，这部分客源数量将会逐渐增加。

　　ü 全面阐述自然人文地产观念，引导、挖掘潜在目标客户消费理念，特别要注意在强调项目本身的客观优势（自然、人文、路引、城市大区位等）的同时，也要重点强调本项目的附加价值（商务交流平台、人际交往平台、地产投资、完美的管家式贴身物业服务等）；

　　ü 针对目标客户的分布特征及信息通路特征，避免刻意的客户分布区域化识别，有针对性的落实特殊营销通路；

　　Ø 掌控价格低开高走的策略。一方面有利于减少客户的价格抗性；另一方面便于开发商日后对价格的调控。

　　4.1.4项目销售收入计算基期：本项目从2011年开始建设，到2013年小区建设完成，整个建设及运营期计算为三年。

　　为保证本项目的顺利实施，降低项目合作双方投资风险，从而提高合作成功机率，我们从不可抗力、政策、市场竞争、价格以及资金管理等方面客观、公正、科学、合情、合理、合法的对该项目投资风险因素进行综合分析，并结合房地产开发行业的实际具体状况制定了具有可行性的各项风险防范措施。涉及内容如下：

　　不可抗力事件是指不是由于当事人一方的故意或过失所造成的，对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的事件。在本项目中，不可抗力主要指来自于自然界的重大变化所引发的危机，自然风险不以人的意志为转移，一旦在项目实施过程中出现人力不可抗拒的巨大自然灾害，本项目将难以达到设计建设水平，项目的进展和收益将受到影响。

　　本项目属于当地重点规划的房地产开发项目。众所周知房地产业作为国民经济的基础产业，在国民经济中的地位日益增加，对国民经济增长速度的贡献有目共睹，因此国家宏观经济政策和对产业政策的调整，对房地产市场的影响较大，直接或间接影响本项目的经营业绩。房地产的兴起是经济发展到一定阶段的必然产物。当今，随着经济的快速发展和国民经济结构优化升级，房地产业的不断创新与拓展日益成为新的经济增长点，成为国民经济可持续发展的中坚力量。 因此房地产行业必然受到国家政策及法规的影响。

　　此外，对于房地产开发而言，政府的税收政策、优惠政策、相关法律法规都可能进行适时调整，也会造成一定支付增加的风险。特别是在当前全球经济危机背景下经济衰退、低通胀，及潜伏在经济、金融领域的风险都可能会对该项目的预期收益造成一定风险。

　　场竞争者不断进入，增大了房地产行业的竞争激烈程度。日前，全国各个大城市的房地产行业的竞争程度几乎已经达到了白热化的程度，对市场形成了不小的冲击。

　　但是，从长远的角度来看，尽管目前我国房地产行业受到金融危机的影响和竞争激烈的冲击中，但是中国房地产行业特别是二三线城市以及中小城市的房地产开发业不会停滞不前的，反而会扬长避短得到更大的发展空间。目前，项目方拥有较强的运营实力，因而本项目的市场竞争风险很小。5.1.4价格风险

　　本次募集资金投资的项目虽然已处于前期准备阶段，但距离正式开工建设仍需要一定的时间，因此具有一定的周期性，涉及的环节也较多，如果投资资金管理不善，突破预算，可能影响到投资项目不能如期正常有序的运营，或因出现一些不可抗力的意外事件以及某些环节出现问题，也有可能影响投资项目的如期实现，这就势必影响整个项目的规划与实施。

　　5.2.1不可抗力因素风险规避对策项目建设地位于河南省漯河市。漯河市地处伏牛山东麓平原和淮北平原交错带，沙河与澧河在此交汇，以平原为主，水位相对较高，地质条件良好。因此本项目所需面对的自然不可抗力风险较小。并且，本项目针对自然灾害的风险，采取了相应的解决措施：项目方将建设防备设施，并聘请各方面专家，积极做好评估预测，加强预防，并向保险公司投保相应的风险险种，确保投资者的基本利益。

　　该项目是漯河市XX新区建设规划范围内的重点项目之一，是根据当地居住环境、实际住房条件和商场购物需求，当地对于商品房的市场需求提出来的，该项目的实施将使当地的房地产资源得到更加合理的开发利用，缓解当地城区居民住房的紧张趋势，并使城市面貌有所改观，为当地商品房开发建设积累丰富的经验，提供较好的典范，促进当地税收收入，增加就业机会，促进当地经济的繁荣。

　　该建设项目和国家的产业政策相符，同时又是国家、省、地方重点鼓励的房地产综合开发的产业。项目方在经营管理时将不断注重企业利益和社会效益的结合，承当更多的社会责任。另外，项目的从建设伊始就严格遵照国家和当地的相关法律、法规及相关规定，从而有效地规避政策风险的影响。

　　在市场经济体制中，市场竞争可谓不可避免，针对此风险，项目方将仔细研究消费市场的特点，加强创新服务研究开发的力量，充分利用现有信息渠道，加强对市场反馈信息的研究和整理。根据市场变化趋势，及时调整服务种类和结构；与专业科学服务研究机构合作，充分发挥科学研究的优势，从根本上提高服务的水平与质量半岛综合体育最新，不断满足市场对于高品质服务的需求。

　　项目方在运营时还将密切关注市场动态，并根据现实情况及时调整相关策略以适应复杂多变的市场环境。企业将科学的组建一支有专业素质的营销团队，以更有效的进行拓展市场，迅速提高市场竞争优势，增加项目在当地市场的有效份额。

　　从建设条件来说，本项目地理位置优越，交通便利。项目方已经完成项目的立项及其他前期准备工作。项目建设的基本条件已经具备。

　　从市场需求来看，近年来。漯河市经济快速发展，人均消费水平日益增长，对住宅的需求增长较快。而小区所形成的消费需求，及周边居民的消费水平，为本项目的商业用房提供了充足的市场潜力，市场前景可观。

　　年（含建设期），动态回收期为2.5年；本项目内部收益率为23.74%，总投资净现值（NPV）为3888.72万元，投资利润率为25.44%。财务数据分析可得出项目经营盈利能力较好，投资回报稳定。从社会效益角度，本项目的开发可满足人们对于住宅及商业用房的需求，项目建设可带动当地的消费，为中国的房地产事业的稳步发展注入新的活力，促进当地经济发展。